11月27日，2013观点商业年会在广州举行，作为观点地产新媒体主办的首届商业年会，有超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席，参会嘉宾人数超过350人。融道中国执行总裁郑展先生受邀参加了本次大会并从不一样的角度分享了《商业地产的未来是“玩”出来的》……以下是郑总的演讲实录：
融道中国执行总裁郑展：“商业地产的未来是玩出来的”

主持人：谢谢曾颜先生的演讲，下面请出本环节第二位嘉宾，有请：融道中国执行总裁郑展先生郑展先生的演讲题目是：消费文化中的细分定位策略。有请郑展先生!

郑展：非常有幸参加观点2013的商业年会，我的主题变了一下，是今天早上临时写的，文字性的东西比较多，我也认为我的这一部分干的东西比较多。

从我的角度来看商业地产的未来，我认为商业地产的未来是“玩”出来的。为什么是“玩”出来的呢?我先介绍一下我，郑展，“正”是我做人的标准，“展”是我做事的追求，这也是父母赐予的。看一下我们企业，融道中国是2004年成立的，做得比较多的是商业品牌的工作，包括儿童的培训工作，从2007年开始大部分的业务转向儿童的体验馆，我们也是中国第一家做儿童体验馆的公司，到现在我们自己投资和委托经管的项目是23个。我们现在有三个品牌，一个是“成长湾”，这是我们的新品牌，是一个高端品牌，这是一个美国范的体验品牌。还有一个是叫我的奥林匹克，是在鸟巢里面的儿童体验馆，一共有2万方。还有一个是I do梦想城，它是我们的精品店，面积大概是3000-5000平米左右。融道中国从儿童职业体验馆存在的时候，他就开始做这个业务，应该说在这个行业里面，每一次大的事件都有融道的参与，包括这个行业一共举办了4次的论坛，都是融道来召集行业内的人士举办的，这个行业每年的研究报告、数据、商业模式、运营模式、研发模式，这个基本上都是我们公司来发表的，包括这个行业唯一的一本书也是融道来出的。
融道中国执行总裁郑展：“商业地产的未来是玩出来的”

我们始终在做第一，首先我们是第一家引进儿童职业体验馆，我们从2007年开始做，我们的数量是最多的，我们占的市场份额是第二名的4倍。我们的人数也是最多的。我们从2007年开始儿童职业体验馆开始，我所负责的这个板块已经开始裂变，现在已经裂变成三个大的板块，一个是以儿童职业体验为主的商业和衍生品部分，第二个是儿童主题公园的部分，包括一部分的儿童商业，第三个部分是我们今年刚刚成立的公司，位于重庆，是中国首家儿童产业城，它一共有2988亩地。大家可能会质疑说，你们拿的这些地可能是在郊区，其实我们这个项目就在重庆九龙坡区的主城。

我今天从儿童产业的机遇或者是产业地产的机遇出发。首先看这几个数据：

第一，中国现在正在经历第四波婴儿潮，这个第四波婴儿潮怎么界定呢?应该是从2007年开始起，那个时候的小孩子出生比例非常高，80后已经进入了一个生育高峰。什么时间结束呢?应该是在2028年结束，也就是说从0岁出生，他要成长14年时间，0岁出生率最高的是在什么时间点呢?应该是在2015年，这是第一个大的行业的背景。现在0—14岁的儿童比例已经占到总人口的18.6%。

第二，十八届三中全会刚刚放开了单独二胎的政策。2013年单独二胎的育龄妇女是1200万，有人预言说大概3年左右的时间，0岁儿童的比例激增800万，我觉得可能还不止。有些人符合单独二胎的政策他在生，有些人不符合，他可能生的比例也很高。

第三，是儿童消费市场规模超2万亿。这个有几个数据来证明，中国目前为止已经有31家儿童上市的企业，这31家几乎都是在婴儿潮时期产生的，还有一个，2007年的时候，儿童占家庭总支出的比例大概是26%，去年我们看数据，它已经超过了33%，也就是说儿童占家庭支出的结构，这个比例是非常夸张的，大家也可以想象一下，前几年儿童的业态几乎很少进购物中心，因为它的评效、承租性都不是很好，现在看儿童的产业、儿童的业态全部都进入到购物中心里面了。

我们的项目大部分在购物中心里面，我们接触商业地产很多年，每年也会看一两个物业。我们也总结了一下，现有的商业地产，我们认为的一些问题和存在的机遇。第一是电商冲击，这个大家都讲得很多了，我觉得电商冲击带来的是业态的演变。第二个是家庭群体成为重度消费群体。我们这两年每年都在做这样的市调，我们也看了一下其它的咨询公司的报告。一线跟二线城市我们手里的数据是这样的，家庭群体（两口之家）逛商场的比例不到30%，而三口之家占到了47%，占到总人群的一半，这是很夸张的。再有一个，商业地产超量，我不知道它会不会成为将来商业地产的一个死结，它的数量在超量，体量也在超量，我觉得未来会带来非常恶劣的同质化竞争。开发商在前一段地产开发，住宅这一部分财务已经平衡了，甚至有的已经盈利了，购物中心这一块他可能作为一个附属，这时候他可以盈利，也可以不盈利，这样的话，未来可能会出现大量的商业地产关门的情况，所以我们也很担心，我们在选商业地产的时候，我们也看地段、硬件、停车位等等，我们也看它的定位，它的定位是否足够清晰，同时他的运营条件是否够充分。
融道中国执行总裁郑展：“商业地产的未来是玩出来的”

从我们的角度来讲，如何把现有的购物中心变好?变好的前提就是看现在的需求，从我自己本身的需求来讲就是，玩已经成为一个强需求，如果能把玩的问题解决好，那么体验式消费的商业就形成了。

我今天所有的话题都围绕着玩来做，首先看看儿童节怎么玩，我叫三个玩，一个是玩真的，玩真实的角色、任务及环境，第二个是玩腔调，玩是要有腔调的，没有腔调是没有意思的。玩什么腔调?玩范儿，我们叫玩范儿。第三个是玩攻略，人什么时间最认真?其实玩的时候是最认真的，那么玩就一定要有攻略，没有攻略的玩是不可持续的。

我们来分解一下，看看我们现在的体验馆独特的体验方式，举个例子，这个地方发生火灾了，体验馆里会有人报警，说这个地方发生火灾了，然后消防员接警，警察出警，把封锁线拉上，疏散群众，然后是消防员救火，然后拉响警报。然后是医生抬着担架去救人，之后是电视台的人去报道这个地方发生了火灾，可能是什么原因发生的，可能有人纵火或者什么其它的原因，这个地方正在抢救，伤亡人数怎么样，再往下依此类推，我们现在的体验馆都是这样做的，它是一个真实事件的虚拟化的体验，这是我们叫玩真的。

第二个是玩腔调。玩腔调怎么玩呢?我们有一个成长湾，它的英文名字叫UP.1。它是一个美国范的儿童职业体验馆。为什么是美国范的呢?我们知道现在的儿童体验馆也有一定的同质化，他们的品牌形象、品牌诉求和定位都有些模糊，所以我们通过一系列的调研，锁定了这样一个美国范的儿童职业体验馆。玩腔调，这些里面都有哪些腔调呢?有非常多的腔调，我们的场景都是美国范的，进去以后就像进了一个美国城一样，我们的道具、任务、雕塑小品，包括我们的双语环境、主题曲，都是非常美国化的，包括我们的吉祥物，大家一看就是非常美国范的概念，包括我们的场馆，都是非常美国范的。

第三个是玩攻略。可能有些人对体验城不太了解，我们现在做了一些调研，就是基于开馆一年以上的场馆做的调研，一年以上的场馆，有将近30%的玩家都已经是职业玩家，他们都已经开始研究攻略了，这个攻略是什么概念?比如说每次挑选什么样的职业，做什么样的任务，每次积什么样的分值，还有接下来有什么样的大型的任务和活动，我们这里面，我们把它称之为成长认证系统。成长认证系统是个什么概念呢?就是把所有的职业对应儿童的相关的社会化的能力，这些能力包含沟通能力、表达能力、应急避险能力、自信能力、勇气能力等等，包括爱的回报能力。我们针对这些部分，分散到每一个职业当中去，当小孩子体验了某一个职业或某几个职业之后，他就积累了一个能力，这样他下次再来玩的时候，他的职位，他所得到的虚拟货币的工资，包括他的称号，每次都不一样，而且他每次所要担当任务的角色跟要在这个任务角色中所要达成的目标都是不一样的，从我们的角度来讲叫成长任务系统，当然它也是有一套非常强大的系统在支撑它来实现的。
融道中国执行总裁郑展：“商业地产的未来是玩出来的”

那么我们看看我们的儿童产业城该怎么玩。儿童产业城分了四个大的板块，简单来讲，我们叫做线上、线下、商业、产业，我们这个儿童产业城有1300亩的主题公园，我们要打造的不是重游艺的体验公园，我们是重体验为主，大型的游艺设备为辅的主题公园，我们线下有一个大型的主题公园，我们要在线上建一个儿童虚拟的游戏社区，当我线上有什么，线下就有什么，当我线上、线下互动的时候，我的粘性就非常强了，另外我的消费半径也拉长了，再一个，当我的会员系统、积分系统打通之后，我线上就可以集聚巨大的人气，再加上把全国的体验馆的数据融合在一起，这就可以形成一个巨大的线上的儿童游戏的社区，当然我们前期都是推的比较益智的游戏社区。这样相当于我的主题公园是一个人流发动机的作用，同时我的线下还有一个儿童商品贸易城，线下有30多万方的儿童商品贸易城，同时我在线上可以做一个B2C的商店，这样它不仅做重庆和西南的生意，它可以做全国的生意，这里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系统。当我有了巨大的人流和消费市场的时候，我整个产业城就盘活了。这样我的生态链的闭合状态就形成了，这也是目前为止我们认为儿童产业做到这个层面是很大的一件事情。
我们通过各种各样的方式，把玩的理念、玩的精髓打造出来。最后预祝各位商业地产越玩越远，谢谢大家。